Mantenimiento integral de edificios: los puntos que has de conocer

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Conforme va pasando el tiempo, los inmuebles envejecen, afectando a todos los usuarios que residen y/o trabajan en él y siendo necesario realizar un mantenimiento integral de edificios por manos de profesionales, encargados de realizar una gestión preventiva para que todo el trabajo se realice como es debido.

Cuando hablamos del manual de mantenimiento de edificios públicos y sus instalaciones, nos referimos a basar la estrategia en acciones concretas, centradas en prestar apoyo para que se lleve a cabo un plan de mantenimiento de instalaciones y equipos.

Cada instalación es un mundo y merece la pena ponerse en contacto con profesionales para evitar este tipo de desperfectos que, con el paso del tiempo, se agravan, impidiendo que en el futuro se realice el plan de mantenimiento de edificios de forma rápida e incrementando los costes totales.  También depende en gran medida si el mantenimiento afecta a comunidades con no solo edificio sino zona común.

Este manual de mantenimiento de edificios trae consigo todo tipo de personal cualificado, como fontaneros y electricistas, encargados de que la ejecución se realice de la mejor forma posible.

Por otro lado, el manual de mantenimiento integral de edificios e instalaciones indica los plazos y la forma en la que se realizan las revisiones, tal y como indica el Código Técnico de la Edificación.

¿Qué actividades es necesario realizar en un plan de mantenimiento integral de edificios?

Las actividades que deben ser realizadas, según el manual de uso y mantenimiento del edificio, son las siguientes:

Mantenimiento técnico legal

Este servicio, al estar regulado por una normativa legal, es necesario que lleve consigo la documentación necesaria.

Emisión de certificados legales

Los certificados expedidos según la normativa vigente son los siguientes:

  • Sustitución de los sistemas encargados de realizar la detección y protección contra incendios.
  • Revisión de ascensores.
  • Revisar los equipos de calefacción y refrigeración.

Alcance del mantenimiento integral

Es de vital importancia que, cuando se realiza la elaboración de un proyecto, se detallen todos los equipos en los que se va a proceder al mantenimiento, estableciendo rangos de prioridad y la periodicidad con la que se hará en cada uno de ellos.

  • Al realizar el mantenimiento de edificios, es necesario un documento en el que estén indicados, por orden de prioridad, todas las tareas necesarias para que los objetivos sean cumplidos, a medida que se realizan las acciones en cada uno de ellos.
  • Cuando este proyecto se lleva a cabo, se necesita realizar un plan preventivo de mantenimiento.

Mantenimiento preventivo voluntario

Proyecto basado en pequeñas reparaciones, consiste en realizar la instalación de la cartelería, comprobar las conducciones de agua e inspeccionar las pruebas de los sistemas. Dependiendo de la temporada, pueden ser:

  • Poner en marcha los sistemas de calefacción y refrigeración.
  • Mantener un control visual en las zonas infantiles y en las instalaciones deportivas.
  • Accionar equipos de depuración de agua y mantener el mobiliario de exteriores.

Mantenimiento correctivo express

Tiene como objetivo solventar esos pequeños fallos que pueden provocar daños mayores.

Ejemplos de mantenimiento correctivo:

  • Puertas de garaje.
  • Luces fundidas.
  • Fugas de agua.
  • Porteros automáticos.

Mantenimiento rutinario

Este mantenimiento es el encargado de que el envejecimiento de las infraestructuras se retrase lo máximo posible. Está formado por:

  • Limpieza general: limpieza de terrazas, tratamientos anti-Legionela, encerados, tratamientos de limpieza criogénica, limpieza de edificios acristalados y gestión de residuos entre otros.
  • Jardinería: cuidado de plantas, limpieza con barrido, abonado, riego y replantación entre otros.

Servicios auxiliares

Los servicios auxiliares que se encuentran dentro del mantenimiento de edificios públicos son: guardas jurados, socorristas, porteros, conserjes, etc.

ITE (Inspección Técnica de Edificios)

La Ley indica que los edificios deben someterse a una inspección técnica de forma obligatoria. Dependiendo de la Comunidad Autónoma en la que te encuentres, este tiempo puede variar.

Informes periciales

Documentos llevados a cabo por un perito técnico. Gracias a ellos, se conocen todos los detalles que tienen que ver con el edificio, así como sus garantías y desperfectos.

En el caso de que esté involucrada una operación inmobiliaria, estarán protegidas por la Ley.

Planes de prevención

Los planes de prevención utilizados son los siguientes:

  • Revisión y control de plagas.
  • Plan contra incendios.
  • Control y prevención de organismos y enfermedades.

Confección de libros para el mantenimiento de edificios

En este libro estarán indicadas las incidencias, revisiones y reparaciones que se hayan realizado. Debe estar a disposición de los dueños para que puedan hacer uso de él.

Informes periódicos

Se realizará un informe periódico sobre el estado en el que se encuentran las instalaciones:

  • Trabajos realizados.
  • Planificación y costes.

Restauración

Se realiza la restauración de las zonas exteriores, así como de fachadas y de paredes. También se hace en los interiores de los edificios.

Asesoría energética

Por medio de una asesoría y auditoría energética, se consigue que esté mejor aprovechada y que el consumo no se desperdicie, favoreciendo al cuidado y mantenimiento del medio ambiente:

  • Se procede a la instalación de sensores crepusculares y de encendido y apagado automático.
  • Los relojes automáticos de alumbrados son regulados para adaptarse a los cambios horarios y climatológicos por las estaciones.
  • Se implementan termostatos, encargados de que se enciendan y apaguen los sistemas de calefacción y refrigeración.

El mantenimiento integral de edificios conlleva todas las acciones dictadas anteriormente. De este modo, se consigue que el funcionamiento de todas las instalaciones se realice de la forma más eficaz posible, promoviendo que el gasto sea bajo y que cualquier usuario pueda disfrutar en las zonas tanto interiores como exteriores de la infraestructura.